LE PROJET BERCY-CHARENTON


Rédigé le Samedi 9 Mars 2013 à 08:40 commentaire(s)


Un projet pharaonique sans vision ni visibilité : focus sur un nouveau ghetto situé entre les rails, la Seine et le périphérique


LE PROJET BERCY-CHARENTON
Si le logement fait parti de l’une des premières préoccupations des parisiens, la politique dite d’accès au logement et notamment au logement social n’échappe pas au « droit d’inventaire » que l’Association Ré Agir Paris 12 mène depuis plusieurs mois avec la conviction qu’une autre politique est à construire dans tous les sens du terme.

L’un des projets dans le 12ème arrondissement est le site dit de Bercy-Charenton qui doit délivrer 4000 logements dont 50 % de logements sociaux soit 2000 logements sociaux sur la totalité de la livraison. Ce projet comprend l’édification de trois tours dont une de grande hauteur, et réunies sur une petite surface de 13 hectares où doivent donc se concentrer des logements sociaux avec une programmation architecturale et sociale qui ne sont pas de nature à garantir un équilibre que la mixité sociale et urbaine apportent.

L’actuelle municipalité a en effet développé depuis de nombreuses années une politique « de repeuplement électoral » par la récupération d’électeurs au moyen de la gestion du foncier. En construisant ou en récupérant par préemption des logements sociaux et très sociaux la Mairie favorise ce qu’elle estime être sa clientèle potentielle et favorise la hausse des loyers et le départ des classes moyennes. Ainsi, ne construisant pas ou peu de logements de type intermédiaires les ménages qui ont des revenus supérieurs aux plafonds (HLM, PLAI, PLUS) sont obligés de se loger dans le privé qui depuis une quinzaine d’années est devenu extrêmement concurrentiel avec une hausse des loyers que le prix du mètre carré reflète de façon probante : entre 2001 et 2012, le prix du mètre carré parisien en moyenne est passé de 3150 à plus de 9500 euros/m².

L’Association Ré Agir Paris 12 condamne donc avec la plus grande fermeté l’ostracisme pratiqué par le Maire de Paris et reproduit par l’actuelle mairie du 12ème en favorisant la hausse des prix de l’immobilier, la fuite de la classe moyenne ou de ceux et celles qu’elle considère comme trop « riches » pour voter pour elle.

En ce qui concerne le projet Bercy-Charenton, on remarque d’emblée que le discours de la Mairie est par ailleurs évolutif ou à tout le moins très peu précis. D’après les données dont nous disposons suite à la réunion publique du 18 octobre 2012 nous savons que la Mairie dotera la zone de 25 % de logements sociaux et que la zone comptera 50 % de logements abordables. Or ce chiffre est en constante modification, si l’on en croît la dernière réunion publique du 4 décembre 2012, ramenant actuellement le total de logements sociaux à 50% à minima !

La confusion du genre est également savamment entretenue. En effet, dans les programmes de construction de Bercy-Charenton, le projet parle volontiers de « logements de type abordable ». Ce type de construction est hybride car construit avec des fonds privés mais offrant les mêmes caractéristiques que les HLM classiques construits avec les fonds de la filiale de la Caisse des Dépôts, la CGLS. Il y aura donc dans ces « logements abordables », du logement social ou très social dans les faits.

LE PROJET BERCY-CHARENTON
Les habitations des programmes de logements abordables sont destinées à une clientèle à revenus modérés et les doutes seront certainement levés dès lors que ces logements seront offerts en priorité à des ménages aux revenus précaires en priorité et ou aux ménages inscrits sur les listes d’attente pour obtenir un logement social.
Il s’agit là des choix politiques, électoralistes et idéologiques que la Marie de Paris n’a eu de cesse de soutenir dans l’attribution des logements sociaux et au mépris de la classe moyenne dont les besoins sont tout aussi urgents.

De plus, ces « logements abordables » peuvent compter de une à quatre chambres à coucher et sont offerts à un coût inférieur à celui du marché. Contrairement à la formule des HLM, le loyer n’est pas calculé au prorata du revenu du ménage mais il est plutôt fixé selon le type et la grandeur de logement et il est offert à un coût toujours inférieur à celui du marché posant de facto le problème du coût des loyers pour les investisseurs. Entre la réalisation de grands appartements familiaux (jusqu’à 5 pièces) dans des centres urbains caractérisés par un prix du foncier très élevés et l’assurance d’une rente sans solliciter de fonds publics, la solution d’une équation impossible à première vue est déjà connue : les promoteurs sont obligés de faire des concessions sur les standards d’équipement et les surfaces habitables. Les dimensions des 4 et 5 pièces seraient ainsi d’environ 84 m² et d’un peu moins de 70 m² pour le 3 et 5 pièces. Mais ces inconvénients pourraient être compensés par l’environnement immédiat du logement, comme un accès à un toit terrasse par exemple.

En résumé une construction au rabais avec des appartements réduits, la formule ne fait pas peau neuve car elle évoque déjà celle employée dans les banlieues des années 60. Ainsi, les investisseurs peuvent retrouver un rendement similaire au rendement dans une construction classique. Les investisseurs et bailleurs de ce type de logement passe alors une convention avec l’Etat ce qui permet aux locataires de percevoir l’APL et ce qui les solvabilise.

Reste à savoir si ceux-ci seront prêts à placer leur argent dans ce type de construction, car les risques existent. Ces logements pourraient, en effet, être les premiers à être délaissés en cas de forte détente du marché de la location. De plus, lors des changements de locataires, il ne sera sans doute pas aisé d’augmenter le loyer qui est règlementé.

Mais au-delà de la supercherie orchestrée sur les logements abordables, ce projet ne répond tout simplement pas aux attentes des habitants du 12ème arrondissement en matière d’urbanisme, d’équilibre social et d’emploi.

D’une part, l’absence de concertation réelle, comme à l’accoutumée de la mairie qui a imposé l’édification de grande tours allant jusqu’à 20 voire 30 mètres de haut : tout le projet est mené dans le secret du but final. Or, beaucoup de parisiens n’y sont pas favorables, ces tours leur renvoyant l’image de la ghettoïsation des banlieues et dont on peut concevoir qu’elle menace l’équilibre fragile que notre arrondissement possède encore.

LE PROJET BERCY-CHARENTON
L’un des projets dans le 12ème arrondissement est le site dit de Bercy-Charenton qui doit délivrer 4000 logements dont 50 % de logements sociaux soit 2000 logements sociaux sur la totalité de la livraison. Ce projet comprend l’édification de trois tours dont une de grande hauteur, et réunies sur une petite surface de 13 hectares où doivent donc se concentrer des logements sociaux avec une programmation architecturale et sociale qui ne sont pas de nature à garantir un équilibre que la mixité sociale et urbaine apportent.

L’actuelle municipalité a en effet développé depuis de nombreuses années une politique « de repeuplement électoral » par la récupération d’électeurs au moyen de la gestion du foncier. En construisant ou en récupérant par préemption des logements sociaux et très sociaux la Mairie favorise ce qu’elle estime être sa clientèle potentielle et favorise la hausse des loyers et le départ des classes moyennes. Ainsi, ne construisant pas ou peu de logements de type intermédiaires les ménages qui ont des revenus supérieurs aux plafonds (HLM, PLAI, PLUS) sont obligés de se loger dans le privé qui depuis une quinzaine d’années est devenu extrêmement concurrentiel avec une hausse des loyers que le prix du mètre carré reflète de façon probante : entre 2001 et 2012, le prix du mètre carré parisien en moyenne est passé de 3150 à plus de 9500 euros/m².

L’Association Ré Agir Paris 12 condamne donc avec la plus grande fermeté l’ostracisme pratiqué par le Maire de Paris et reproduit par l’actuelle mairie du 12ème en favorisant la hausse des prix de l’immobilier, la fuite de la classe moyenne ou de ceux et celles qu’elle considère comme trop « riches » pour voter pour elle.

En ce qui concerne le projet Bercy-Charenton, on remarque d’emblée que le discours de la Mairie est par ailleurs évolutif ou à tout le moins très peu précis. D’après les données dont nous disposons suite à la réunion publique du 18 octobre 2012 nous savons que la Mairie dotera la zone de 25 % de logements sociaux et que la zone comptera 50 % de logements abordables. Or ce chiffre est en constante modification, si l’on en croît la dernière réunion publique du 4 décembre 2012, ramenant actuellement le total de logements sociaux à 50% à minima !

La confusion du genre est également savamment entretenue. En effet, dans les programmes de construction de Bercy-Charenton, le projet parle volontiers de « logements de type abordable ». Ce type de construction est hybride car construit avec des fonds privés mais offrant les mêmes caractéristiques que les HLM classiques construits avec les fonds de la filiale de la Caisse des Dépôts, la CGLS. Il y aura donc dans ces « logements abordables », du logement social ou très social dans les faits.


Sur ce point l’Association Ré Agir Paris 12 souhaite clarifier sa position qu’elle défend depuis de nombreuses années. Dans la mesure où la demande de logements dans Paris n’est pas résolue par une offre suffisante de constructions, et face à la raréfaction des terrains constructibles, le choix d’immeubles sur plusieurs étages est une nécessité qui ne peut se faire pour autant au mépris de l’intégration architecturale de l’édifice dans le quartier et de la mixité sociale. Ce sont deux conditions nécessaires pour que des immeubles ne se transforment pas en barres horizontales ou verticales où la concentration des problèmes socio-économiques aboutit à la désaffection d’un quartier. On peut donc construire selon une certaine hauteur qui doit s’accorder avec l’environnement urbain existant et assurer au sein de l’immeuble une mixité qui réponde aux défis de toutes les classes sociales, des plus défavorisées aux classes moyennes.

Malheureusement, on ne peut que rejoindre la stupeur des habitants du 12ème qui ont découvert avec effroi les intentions de la mairie dans l’Express numéro 3202 du 14 au 20 novembre : des logements très sociaux sur trois grandes tours de très grande hauteur (deux seront de taille moyenne), en complète rupture avec le quartier de Bercy-Charenton dans une zone bordée par les quais, les rails et le périphérique : ces tours de grande hauteur vont donc concentrer des problèmes sociaux et sécuritaires dans la mesure où la municipalité omet sciemment d’intégrer des critères de mixité sociale pensant volontiers que l’architecture et « la trame verte » de ce projet constituent des monnaies d’échanges.

D’autre part, ce projet est en complète inadéquation avec les besoins du quartier la désaffection des entreprises pour la location de bureaux est connue de tous avec le triste exemple de l’immeuble Lumière, présent sur le site, qui peine depuis des années à trouver des entreprises locataires de ses bureaux.

Alors que le dynamisme économique de notre arrondissement est un malade mal soigné, ce projet va également entraîner la cessation d’activité de la trentaine d’ateliers d’artisanat et de commerce qui occupe l’ancienne gare souterraine appelée aujourd’hui la Halle Râpée sans pouvoir, pour nombre d’entre eux, retrouver des baux accessibles. Ré Agri Paris 12 contribuera à soutenir pleinement ces artisans qui ont constitué le collectif Baron Le Roy. On ne saurait défendre la destruction d’emplois dans l’artisanat et le commerce dans un arrondissement qui en a fait son identité et sa vitalité économique.

Enfin la construction ces trois tours pose trois problèmes d’ordre financier, écologique et architectural majeures.

Paradoxalement, la construction de tours très haute ne confère pas un avantage en termes de prix de revient. Au contraire, le coût est plus élevé et les économies d’échelles sont inexistantes. Si la moyenne du coût de la construction en France d'un bâtiment (hors logement) s'établit à 1.283 euros HT/m² (Source INSEE), construire deux tours de 50 mètres coûtera presque deux fois moins cher qu'une seule tour de 100 mètres.

Ecologiquement, alors que le grand Plan climat de Paris prévoyait pour l’horizon 2050 la construction de 100 000 logements à basse consommation énergétique, l’abaissement des standards de construction dans cette opération expliquée précédemment et le concept de tours à très grande hauteur ne sont pas de nature à engager des économies d’énergie. Quant à la modification locale climatique du quartier elle s’en trouvera forcément impactée par des vents turbulents.

Architecturalement, la question de l’intégration de ces grandes tours au niveau de la rue Baron Le Roy est posée : en rupture avec l’existant, elles ne font déjà pas l’unanimité parmi les habitants du 12ème sur les quelques montages photographiques. Ensuite, au-delà de 7 étages, l’utilisation moins efficace des espaces nécessaires aux annexes de services (escaliers, ascenseurs, gaines de ventilation, gaines électriques, …) et la difficile coordination entre des étages résidentiels et de bureaux promettent aux architectes de la maîtrise d’œuvre de belles nuits blanches pour trouver un palliatif à ce double nœud gordien.

Plus que jamais, le projet Bercy Charenton repose sur deux erreurs qui illustrent ce que l’Hôtel de Ville pratique de mieux en sectarisme et immobilisme : d’une part celle qui consiste à écarter de la concertation du projet détaillé les habitants pour mieux réaliser son projet de verrouillage électoral au mépris du bons sens général, celui de la mixité sociale et urbaine, et d’autre part, celle qui consiste à réunir en un seul lieu les problèmes socio-culturels et économiques pour lesquels la seule réponse donnée en guise de bonne gestion est l’hyper densification de logements sociaux. Sans équivoque, on n’eût préféré un autre héritage de ces deux dernières mandatures pour Paris et le 12ème arrondissement.

Pascal Desmeaux , conseiller de quartier Bercy , membre de Réagir Paris 12ème



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